DSR이란? 스트레스 DSR이란? 계산법과 제외되는 대출 총정리

DSR은 개인이 보유한 모든 대출에 대해 “원금 + 이자 상환 부담액”이 연소득 대비 어느 정도 비율을 차지하는지를 나타내는 지표입니다. 즉, 대출을 갚아야 할 부담을 기준으로 대출 가능 한도를 규제하는 방식입니다.
기존 대출 규제 지표였던 DTI(총부채상환비율, Debt To Income)는 이자 부담만을 기준으로 했지만, DSR은 원금 상환까지 반영하여 더 엄격한 심사를 가능하게 합니다.
한국에서는 가계부채 증가와 금융 리스크를 통제하기 위해 DSR 규제가 점차 강화되고 있으며, 2025년 이후에는 스트레스 DSR(가상 금리 반영 강화) 등을 적용하는 단계로 이행 중입니다.

 

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DSR 계산법과 제외되는 대출

 

 

 

 

1. DSR이란?

DSR 총부채 원리금 상환비율

Debt Service Ratio

 

정의: 연간 갚아야 할 모든 대출의 원금 + 이자 상환액을 연소득으로 나눈 비율

목적: 차주의 상환능력을 기준으로 과도한 대출을 제한하여 가계부채 리스크 완화

차주별 규제: 개별 대출이 아니라 차주(개인) 단위로 모든 대출을 합산하여 산정

 

당신이 1년 동안 벌어들이는 돈으로 1년 동안 갚아야 하는 모든 빚을 얼마나 감당할 수 있는지를 비율로 나타낸 것

 

 

예시:

1. 네 벌이가 5,000만 원(연소득)이라고 해봅시다.
2. 매달 갚아야 할 할부금/빌린 돈이 총 1,000만 원(원금+이자)이라고 해봅시다.
3. DSR 계산: 1,000만 원÷​×100=20%

이 20%라는 숫자가 바로 당신의 DSR입니다.

은행권 한도 40%에 훨씬 못 미치는 아주 안전한 수준입니다. 이는 현재 소득 대비 빚 상환 부담이 매우 낮다는 뜻입니다.

 

한국 금융 당국은 차주의 상환 능력을 안전하게 지키기 위해 보통 다음과 같은 규제 기준을 적용합니다:

구분	DSR 규제 한도	의미
은행권 (1금융권)	40%	연소득의 40%까지만 빚 갚는 데 써야 함.
비은행권 (2금융권)	50%	연소득의 50%까지만 빚 갚는 데 써야 함.

 

➡️ 연소득 5,000만 원의 DSR 40% 한도는 2,000만 원입니다. 즉, 연봉 5,000만 원인 사람이 은행에서 대출을 받으려면, 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자 합계가 2,000만 원을 넘어서는 안 된다는 뜻이에요. 현재 상환액이 1,000만 원이고 최대가 2,000만 원이니 당신은 1,000만 원만큼의 추가 대출을 더 받을 여력이 있는 셈입니다.

 

 

2. DSR 기준 및 대출 규제

한국 금융당국은 다음과 같은 기준과 규제 틀을 운영하고 있습니다:

구분	기준 비율/규제 내용
은행권 기본 DSR 한계	총대출액이 1억 원 초과 시 연소득 대비 원리금 비율 40% 수준이 기준으로 활용됨
비은행권 (저축은행·캐피탈 등)	동일 조건 하에서 DSR 기준을 50% 수준으로 설정되는 경우 있음
스트레스 DSR 단계 적용	025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되며, 금리에 가상의 스트레스 금리(예: +1.5% 포인트 등)를 추가 반영하여 한도가 더 엄격해짐
산정 만기 상한	장기 대출의 경우 DSR 산정 기준 상 만기를 최대 40년으로 제한하는 방안 검토 중

 

규제는 기존 대출이 아니라 새로운 대출 실행 시점에 적용되며, 이미 보유하고 있는 대출 잔액에 대해서 소급하여 상환 요건을 강제하지는 않습니다.

 

 

 

3. 계산법 (산정 원칙 및 절차)

(1) 기본 수식

 

 

여기서

• 분자: 보유한 모든 대출별 원금 상환액 + 이자 상환액 합산
• 분모: 연간 소득 (근로소득, 사업소득 등 증빙 가능한 소득)

 

(2) 예시

• 연소득: 6,000만 원
• 대출 상환해야 할 금액(원금 + 이자 합계): 연 2,400만 원
  → DSR = 2,400만 원 ÷ 6,000만 원= 40%

당신의 DSR은 40%.

 

DSR 규제 기준을 역으로 적용해 보면, 당신의 최대 대출 한도가 나옵니다.

6,000만 원 의 DSR 40% 한도 (최대 상환액) = 6,000만 원의 40% = 2,400만 원.

연봉이 6,000만 원이라면 최대 2,400만 원까지 갚을 수 있어요.

 

 

(3) 스트레스 DSR 반영

스트레스 DSR은 실제 금리에 가상의 금리 플러스 요인을 더해 상환액을 재산정하는 방식입니다.

 

DSR은 현재 금리 기준으로 계산해요. 그런데 만약 대출받은 후에 금리가 갑자기 올라버리면 어떻게 될까요? 갚아야 할 이자가 늘어나면서 DSR이 확 높아지고, 빚을 못 갚을 위험이 생기겠죠.

스트레스 DSR은 이런 미래의 위험을 미리 반영하기 위해 만든 거예요.

 

예컨대 실제 금리가 4%라면 스트레스 금리 1.5%를 더해 5.5% 금리로 가정하여 상환 부담을 계산합니다.

 

가상의 스트레스 금이를 강제로 추가해서 DSR을 높여서 계산하기 때문에 실제 대출받을 수 있는 금액이 더 줄어듭니다.

 
이 가중치를 어느 정도 반영할지(예: 25%, 50%, 100%)는 단계별 규제 수준에 따라 달라집니다.

 

 

(4) 금융회사별 세부 반영 방식

• 동일 대출이라도 금융회사마다 잔존 기간, 상환 방식(원리금균등, 원금균등 등), 거치기간 여부 등을 고려해 산정 방식이 다소 다를 수 있음
• 일부 대출은 거치기간이 있는 경우 만기 분할 상환액을 나누어 일부만 반영하기도 함

 

 

4. 제외 또는 미적용 대출 (예외 대상)

DSR 규제는 매우 광범위하게 적용되지만, 일부 대출은 예외로 두어 일상생활이나 서민금융에 미치는 영향 완화를 고려하고 있습니다. 주요 예외 항목은 아래와 같습니다:

 

4-1) 주거 안정 목적 대출 (실수요 보호)

• 전세자금대출: 임대차 계약에 따라 임차보증금을 마련하기 위한 대출 (전세 보증금 담보대출은 제외)
  전세금은 만기 시 임대인에게서 돌려받아 대출을 갚는 상환 재원이 명확하여, 일반 가계 대출과는 성격이 다르다고 봅니다.
  
  
• 중도금 대출 (주택 매매 거래의 중도금): 아파트 분양 등 주택 매매 시 계약금과 잔금 사이에 내는 중도금을 위한 대출
  이 대출은 보통 입주 시점의 담보대출로 전환되거나, 주택 매각 대금으로 갚게 되는 일시적인 자금 성격이 강합니다.
  
  
• 이주비 대출: 재개발, 재건축 등으로 인해 거주지를 옮겨야 할 때 사용되는 이사 비용 등 대출
  중도금 대출과 마찬가지로, 향후 주택 매매나 입주 시 상환 계획이 잡혀 있는 대출로 간주됩니다.
  
  

4-2) 정책 및 서민금융 대출 (취약 계층 지원)

• 서민형 정책대출: 햇살론, 새희망홀씨, 미소금융 등 저소득·저신용 서민을 위한 정책 금융 상품 
  이 대출들은 애초에 상환 능력이 부족한 서민층을 지원하기 위한 목적이므로, 엄격한 DSR 규제를 적용하면 제도의 취지가 훼손됩니다.
  
  
• 주택금융공사 보증 대출: 보금자리론, 특례보금자리론 등 주택 구입을 지원하는 정책 상품 (일부 정책 상품에 한함)
  정부의 주거 복지 차원에서 이뤄지는 대출로, 실수요자 보호를 위해 일반 규제와 분리됩니다.
  
  

4-3) 상환 재원이 명확한 대출 (독립된 자금 성격)

• 보험계약대출: 자신이 가입한 보험의 해지 환급금을 담보로 받는 대출  
  예·적금 담보 대출과 마찬가지로, 보험 해지 시 환급금으로 상환이 보장되므로 리스크가 낮습니다.
  
  
• 예·적금 담보 대출: 본인이 예치한 예금이나 적금을 담보로 받는 대출
  대출을 갚지 못할 경우 은행이 담보인 예·적금을 해지하여 상환받을 수 있기 때문에, 대출자의 소득에 의존하지 않습니다.

 

4-4) 기타 소액 및 단기성 대출

• 단기카드대출(현금서비스) 등 일부 단기 부채: 신용카드사에서 제공하는 단기간 사용 대출
  현금서비스는 일시적인 자금 수요에 따른 단기성 부채로, DSR 산정에서 제외됩니다. (다만 카드론, 할부 금융은 포함됨)
  
  
• 300만 원 이하의 소액 신용대출 (일정 기준 이하의 소액 대출): 금융기관에서 받는 금액이 매우 적은 소액 대출
  서민들의 급전 마련을 위해 최소한의 대출 통로를 열어두고, 전체 가계 부채에서 차지하는 비중이 미미합니다.

 

✅ DSR 제외 대출은 '살 집', '생계', '확실한 담보'라는 세 가지 키워드와 관련이 있으며, 이는 금융 당국이 리스크 관리와 서민 보호 사이에서 균형을 맞추기 위한 정책적 선택입니다.

 

 

5. 유의사항 및 제약

• 지자체별/금융기관별 세부 규정 상이: DSR 산정 방식 및 예외 항목은 금융회사 내부 규정 또는 감독지침에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.
• 새 대출 실행 시 적용: 기존 보유 대출에는 소급 적용하지 않으며, 새로운 대출 시점에 판단 기준으로 활용됩니다.
• 만기 연장 우회 제한: 초장기 만기를 설정해 상환 부담을 억지로 낮추는 방식의 우회 대출을 막기 위해 산정 만기를 상한(예: 40년)으로 제한하는 제도 개선안이 논의 중입니다. 
• 정책 변경 가능성: 금융·부동산 시장 여건 변화에 따라 DSR 기준, 스트레스 금리 수준, 예외 범위 등이 바뀔 수 있으므로 최신 공시를 확인해야 합니다.

 

 

6. 자주 묻는 질문

Q. DSR과 DTI는 무엇이 다른가요?
A. DTI는 대출의 이자 부담만을 기준으로 산정하는 지표이며, DSR은 원금 + 이자 상환 부담을 모두 반영합니다. 따라서 동일 소득 조건에서 DSR 기준이 더 보수적입니다.

 

Q. 이미 DSR 기준을 넘는 대출이 있는데 추가 대출이 불가능한가요?
A. 기존 보유 대출이 기준을 넘더라도 이는 소급 적용되지 않으며, 새로운 대출 실행 시점에만 DSR 기준이 적용됩니다. 다만 DSR이 이미 높으면 추가 대출 가능성이 낮아질 수 있습니다.

 

Q. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?
A. 현재 기준에서는 전세자금대출은 DSR 적용 예외 항목으로 남아 있으며, 금융위원회는 전세대출의 DSR 적용 여부를 확정한 바 없다고 밝혔습니다.

 

 

7. 마무리

DSR은 개인의 실제 상환 부담을 기준으로 대출 한도를 제한하여 가계부채 리스크를 통제하는 핵심 수단입니다. 하지만 적용 범위와 산정 방식이 복잡하고 예외 조항도 많기 때문에, 대출 계획이 있는 경우 미리 본인의 DSR 수준을 점검하는 것이 중요합니다. 특히 2025년 이후 스트레스 DSR 적용이 강화될 예정이므로, 대출 실행 시점과 금리 변화 등을 고려해 신중하게 판단해야 합니다. 최신 제도 변경이나 금융위원회, 금융감독원 공시를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

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