세컨드 홈 특레지역 확대, 집 한 채 더 사도 1주택자? 어디?

 

정부의 파격적인 세컨드 홈 활성화 정책으로 인해 강원도 강릉을 비롯한 84개 인구감소지역과 8개 추가 지역에 집 한 채를 더 소유해도 1 주택자로 인정받는 획기적인 변화가 시작됐습니다.

 

 

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정부가 지방 부동산 시장 활성화를 위해 '세컨드홈' 세제 특례 대상지역을 대폭 확대했습니다.

 

2025년 8월 발표된 정부 정책에 따르면, 1 주택자가 특정 지역에 추가 주택을 구입해도 1 주택자 세제 혜택을 그대로 받을 수 있는 지역이 기존 84개 인구감소지역에서 93개로 늘어났습니다.

 

특히 강릉, 통영, 경주 등 관광지로 유명한 도시들이 새롭게 포함되면서 세컨드홈 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

이 제도는 지방 경제 활성화와 인구감소 문제 해결을 목표로 도입되었으며, 주택 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.

 

1. 세컨드 홈 특례 제도의 특징
2. 집값 기준과 주의점
3. 관련 정보
4. 지방 미분양 주택의 세제 혜택
5. 인구감소지역 매입형 아파트
6. 마무리

 

 

 

 

주택 수에 포함되지 않는 세컨드 홈 특례제도 대상지역과 세제 헤택에 대해 알아봅니다.

 

 

 

세컨드 홈 특례제도로 주택을 추가 매입해도 1세대 1주택자로 간주합니다.

 

 

1. 세컨드 홈 특례 제도의 특징

세컨드 홈 제도란?

1가구 1 주택자가 비수도권 인구감소지역(확대된 ‘인구감소관심지역’ 포함)에서 주택을 추가로 매입해도 ‘1세대 1 주택자’로 간주하여 재산세·종부세·양도소득세 등의 세제 혜택을 유지해 주는 제도입니다.  

 

장점은?

세컨드홈 특례제도의 가장 큰 장점은 1 주택자가 해당 지역에 추가 주택을 구입해도 다주택자로 분류되지 않는다는 점입니다.

 

이는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세에서 1주택자 특례를 그대로 적용받을 수 있음을 의미합니다.

 

 

대상 지역?

기존 행정안전부 지정 인구감소지역 84곳에 더해, 이번에 강릉시, 동해시, 속초시, 인제군, 익산시, 경주시, 김천시, 사천시, 통영시 등 9개 인구감소관심지역이 추가되었습니다. 이로써 총 93개 지역에서 세컨드홈 세제 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

 

 

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취득세 감면 혜택 강화!

취득세 감면 대상 주택의 기준이 취득가액 3억원에서 12억 원으로 대폭 상향 조정되었습니다.

 

최대 50% 감면 혜택을 150만 원 한도 내에서 받을 수 있어, 지방 고급 주택이나 별장 투자 시에도 상당한 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

 

인구감소관심지역은?

 

1세대 1주택자

 

 

2. 집값 기준과 주의점

양도세, 종부세, 재산세 특례 기준

비수도권 인구감소지역의 경우 공시가격 9억 원 이하 주택이 1 주택 특례 대상입니다.

 

 

기존 4억 원에서 9억 원으로 대폭 상향 조정되어 대부분의 지방 주택이 혜택 범위에 포함됩니다.

 

 

취득세 감면 기준

취득가액 12억 원 이하 주택 구입 시 취득세를 최대 50%(150만 원 한도) 감면받을 수 있습니다. 이는 기존 3억 원 기준에서 4배 증액된 것으로, 지방의 고급 주택까지도 세제 혜택 대상에 포함됩니다.

 

 

지방 저가주택 추가 혜택

공시가격 2억 원 이하 지방 주택의 경우 취득세 중과세 대상에서 제외되며, 향후 추가 주택 구입 시 보유 주택 수 계산에서도 제외됩니다.

 

 

 

 

<세컨드홈 세제지원 정리>

양도세: 기존 주택에 대해 비과세 한도 12억 원, 장기보유특별공제 80% 적용
종부세: 기본공제 12억 원, 고령자와 장기보유 세액공제 최대 80% 적용
재산세: 기존 주택에 대해 세율 인하 (0.05% p상승), 공정시장가액비율 특례 적용
취득세: 무주택자, 1 주택자가 인구감소지역 1 주택 구입 시 최대 50% 감면 (법 25% + 조례 25%)

공시가격 특례: 4억 → 9억
취득가액 특례: 3억 → 12억

 

 

3. 투자 시 고려사항

지역별 부동산 시장분석

새롭게 추가된 강릉, 통영, 경주 등은 관광지 특성이 강해 계절별 수요 변동이 클 수 있습니다. 투자 전 해당 지역의 부동산 시장 동향과 임대 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

 

실거주 의무 조건 확인

세컨드홈 세제 혜택을 받기 위해서는 일정 기간 실거주하거나 별장으로 활용해야 하는 조건이 있을 수 있으므로, 구체적인 요건을 사전에 확인해야 합니다.

 

향후 정책 변화 모니터링

현재 정책은 지방 부동산 시장 활성화를 위한 한시적 성격이 강하므로, 정책 변화에 따른 세제 혜택 축소 가능성을 염두에 두어야 합니다.

 

관리비와 유지비용 고려하기

세컨드홈의 경우 상시 거주하지 않더라도 관리비, 보험료, 수선비 등이 지속적으로 발생하므로 총 투자비용을 정확히 계산해야 합니다.

 

4. 지방 미분양 주택의 세제 혜택

비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득할 경우:

• 양도세·종부세에서 1세대 1 주택 특례 적용
• 중과세 대상 주택 수 산정에서 제외
• 이 특례 적용 기한은 원래 2025년 말까지였는데 → 2026년 말까지 1년 연장됨

취득세:

• 비수도권 준공 후 미분양 주택은 중과세 대상에서 제외
• 개인이 취득하면 1년간 한시적으로 50% 감면

조건: 전용 85㎡ 이하, 취득가 6억 원 이하

 

추가 조치: 리츠(REITs)가 악성 미분양을 매입할 경우 법인 양도세 추가과세도 배제

 

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자들이 돈을 모아 부동산(빌딩, 아파트, 물류센터 등)에 투자하고, 그 수익을 나눠 가지는 부동산 투자회사입니다.


개인이 직접 건물이나 아파트 단지를 통째로 사기 어렵잖아요? 그래서 여러 사람의 자금을 모아 큰 규모의 부동산에 투자할 수 있습니다.
부동산에서 발생하는 임대료나 매각 차익을 투자자들에게 배당금 형태로 나눠줍니다.
주식처럼 증권시장에 상장되는 경우도 많아서, 소액으로도 투자할 수 있고 유동성(사고팔기 편리함)도 있습니다.

정부가 이번 대책에서 언급한 건, 악성 미분양 주택을 리츠가 매입할 때 세제 혜택(법인 양도세 추가과세 배제)을 주어, 민간 자금이 미분양 해소에 참여하도록 유도하는 거예요.

 

5. 인구감소지역 매입형 아파트

 

매입형 아파트 10년 민간임대 제도가 1년 한시적으로 다시 복원됩니다.

• 이 경우 해당 임대주택에 대해서는 양도세 중과세 배제 혜택을 줍니다.
• 즉, 인구감소지역에 있는 민간임대주택을 매입하면,
  • 단기(6년)나 장기(10년) 임대 형태 모두에서 취득세 중과 배제,
  • 주택 수 산정에서 제외(다주택자 계산할 때 빠짐),
  • 건설·매입형 주택에 대한 특례 적용 → 세부담이 크게 줄어듭니다.

 

 

 

또한 LH(한국토지주택공사)가 준공 후 미분양 주택을 더 적극적으로 매입합니다.

• 2025년 0.3만 호 매입 + 2026년 0.5만 호 추가 매입 → 총 0.8만 호 확보

매입 상한가 기준: 기존 감정가의 83% → 90%까지 상향 (매도자 부담 완화)

 

 

HUG(주택도시보증공사)가 안심환매 사업을 할 때 발생하는 세금도 줄여줍니다.

• HUG가 미분양 주택을 매입할 때 부과되던 취득세·재산세·종부세를 면제
• 추후 환매 시 사업 주체가 내야 하는 취득세도 면제

양도세, 취득세, 재산세, 종부세 혜택

 

지방에 나만의 별장이 생길 수 있습니다.

 

12억 원까지 취득세 감면

 

 

6. 마무리

세컨드홈 특례지역 확대는 1 주택자에게 지방 부동산 투자의 새로운 기회를 제공합니다. 특히 강릉, 통영, 경주 등 관광 명소가 포함되면서 별장 투자나 펜션 운영 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있게 되었습니다.

 

하지만 성공적인 투자를 위해서는 해당 지역의 부동산 시장 특성을 정확히 파악하고, 세제 혜택뿐만 아니라 실제 투자 수익률과 리스크를 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

 

무엇보다 정책의 변화 가능성을 염두에 두고 신중한 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

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